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李宇嘉:扶持住房机构租赁需警惕“创客空间”泡沫化重演
作者:人民网 来源:人民网 时间:2016/6/14 8:20:02 查看:
  日前,国务院发布“租房新政”,新政最大的亮点,是鼓励包括政府公租在内的机构租赁。为此,新政大篇幅地提出,通过金融、税收、土地等政策优惠,培育和壮大机构租赁。此外,还可突破规划和用途限制,将商业用房改造为租赁住房,水电气的价格按民用标准执行。事实上,从管理层的角度来看,无论租赁权益保障缺失、租金水平高涨,还是居民“重售轻租”,都与机构租赁弱小相关。

  租赁市场具有明显的公共属性,机构租赁则是稳定市场、降低租金和权益保障的“压舱石”。国际上,政府公租和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁(接受租金管制或政府补贴)占市场份额30%以上。2011年,德国1860万套租赁房中,政府公租房占24%,私人机构房源占22%;2013年,美国3200万套私人租赁住房中,机构租赁占28.4%。

  目前,我国机构租赁占比太低。数据显示,我国25.8%的城市居民租房住,89.5%的可出租房屋来自私人住宅。2010年,基于北京租客的网调显示,租赁关系以个体房东散租和个体二房东转租为主,二者占比超过80%。只有约6%的租赁住房来自机构出租,主要的租赁机构是就业单位(4%)和房管部门(2%)。无人监管、处于野蛮生长的个体散租市场占主导。

  机构租赁弱小,根源是系统性的:一是房地产开发和销售利润率较高(毛利率和净利率分别高达30%和10%),相比之下持有和租赁收益太低,甚至低于无风险利率;二是REITs(房地产投资信托基金)等产品缺失,租赁投资回收期太长,久期和流动性风险突出;三是租赁是“轻资产、重运营”的行业,人工、管理成本高;四是政府监管缺失、信用环境尚待净化,租赁交易成本高,投入产出不匹配。

  此次租房新政似乎要着重改变上述局面。对一般纳税人出租营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税;支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,推进REITs试点;鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。“商改租”在规划上的突破,可谓是最大利好。

  未来,租赁需求边际增长更快。大学毕业生、蓝领工人等新市民成为楼市需求主体,讲究生活品质的“90后”,不希望成为房奴;城市化已进入“下半场”,即从城市化到“大城市化”。面对居高不下的房价,租赁是新市民们的第一选择,甚至是长期选择。因此,有预测称,目前1.5万亿元的租赁市场未来或翻倍;从供应看,楼市进入存量时代,25%的房屋闲置,托管需求很大。同时,产业转型,大量厂房要改造,也亟待向需求更大的租赁市场转型。

  目前,存量物业盘活、“商改租”等领域,由于土地成本很低,此前机构进入租赁市场所顾虑的投资回收期太长、流动性风险均明显缓减,从而被视为发展机构租赁的“风口”,较为突出的是近年来贴上“互联网+”标签的长租公寓市场。近年来,相继有蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等长租公寓品牌诞生,并获得资本市场多轮融资的青睐,长租公寓也成为龙头万科转型的四大领域之一。

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